В редакции «Татлера» всегда знали, что такое «ближняя дача». А вот за понятие «дальняя дача» спасибо нашему колумнисту Александру Андреевичу Добровинскому. Однажды жантильный Александр Андреевич молнировал в редакцию сообщение: «Задержу текст: отбыл на дальную дачу». Ближняя дача у адвоката, как известно, в поселке Внуково, бывшая дача Любови Орловой и Григория Александрова. А дальняя оказалась в Таиланде.
По воспоминаниям директора по зарубежной недвижимости агентства Knight Frank Марины Шалаевой, в сознании состоятельного русского человека концепция дальней дачи сложилась в двухтысячных. Речь в первую очередь шла о европейских направлениях в нескольких часах лета от Москвы: дорога до Ниццы занимает немногим больше времени, чем поездка в Снегири в летние выходные. Трендсеттерами в этом сегменте стали российские ультрахайнеты, люди, размер активов которых превышает $30 млн. Первые сделки заключались в сегменте от €10 млн, само собой, на Лазурном Берегу. Со временем тренд становился все более массовым: сейчас на наиболее дорогие лоты приходится не более пятнадцати процентов продаж, а сделки активно заключаются в сегменте €2–3 млн.
Формат дальних дач набирал свою популярность до кризиса 2008 года, а затем начал терять позиции. Главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин вспоминает, что в этот момент на рынке постепенно начала расти доля инвестиционных сделок: люди стали скупать виллы, шале, шато и прочие асиенды, надеясь при продаже выручить за них больше, чем съест инфляция. А вот после 2013 года аналитики увидели рост запросов от клиентов, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом для переезда.
В этом трудном году из-за кризиса, вызванного пандемией, у концепции дальних дач открылось второе дыхание. Она трансформировалась в концепцию «второго дома». Согласно данным Knight Frank, тридцать процентов заявок на подбор зарубежной недвижимости приходятся сейчас на жилье для собственного проживания – это заметно больше, чем обычно. Интерес стимулируют сразу два фактора. Испугавшись волны ограничений, многие задумались о возможности иметь дополнительное место для постоянного проживания. «Мы видим растущий спрос на дома, загородные и в курортных зонах», – отмечает вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева. Филипп Березин называет желание иметь возможность куда-либо переехать на время или навсегда общемировым трендом. «Людям кажется, что там, где они живут сейчас, хуже, чем где-то в другом месте».
Но не только соображения комфортного проживания в случае введения новых ограничений сейчас стимулируют спрос. Немаловажным фактором аналитики Knight Frank называют желание потенциальных инвесторов купить стрессовые активы, дисконт на которые может достигать тридцати процентов. Заинтересованность отмечают и аналитики международного брокера недвижимости Tranio: по их наблюдениям, объекты по привлекательной цене ищут более половины клиентов.
«Большинству инвесторов на рынке зарубежной недвижимости важно сначала ответить для себя на вопрос: как именно они собираются провести сделку?» – говорит Марина Шалаева. Их сопровождение обычно оказывается достаточно трудоемким делом. Понадобится проконсультироваться с юристом-международником в Москве, выбрать нотариуса на месте, добавив к этому услуги иммиграционного специалиста. Обязательное условие – открытие счета в национальном банке, происхождение средств на котором предстоит доказать. Сделать это удаленно в большинстве случаев бывает нельзя. Суммарно на подготовку сделки, по словам Шалаевой, может уйти один-три месяца. «Всем этим лучше заниматься заранее – в противном случае выгодно купить стрессовый актив будет просто невозможно», – рассуждает эксперт.
Дополнительно нужно закладывать несколько месяцев на проверку самого объекта, что особенно важно для вторичного рынка. Аналитик Tranio Саглара Оконова предупреждает: сложнее всего купить жилье в Австрии и Швейцарии: там действуют ограничения по покупке недвижимости физическими лицами с иностранным гражданством. Однако есть лазейка: объект можно оформить на юридическое лицо. А вот в Испании и Греции сделку провести легче.
Желающим пройти весь этот процесс до победного конца стоит несколько раз подумать: владение зарубежной недвижимостью может принести много хлопот. Этот опыт первопроходцы рынка дальних дач уже получили. Как вспоминает консультант по недвижимости компании Yurgeneva Realty Елена Юргенева, в начале двухтысячных базовый портфель ультрахайнетов состоял из шести объектов: квартиры на Остоженке, дачи на Рублевском шоссе, дальней дачи на средиземноморском побережье, дома или квартиры в Лондоне, пентхауса в США и виллы в экзотической стране, например на Бали.
Однако уже в кризис 2008 года от курортной недвижимости начали постепенно избавляться, предпочитая взамен вкладываться в коммерческие объекты со стабильным доходом. Заключая сделки, многие инвесторы не могли и представить себе, какую часть семейного бюджета может съесть замена унитаза в Раматюэле или протекающая крыша в Марбелье, не говоря уже о ежемесячном оброке в виде оплаты европейского ЖКХ.
2014 год принес еще одну волну оптимизации портфелей «дачной» недвижимости – в них остались лишь активы, которыми люди постоянно пользуются, а не просто охотничьи домики в Тироле.
Саглара Оконова не исключает, что часть собственников захочет продать свои объекты и сейчас. Принимать такое решение приходится инвесторам всех категорий. По словам Елены Мариничевой, расстаются как со сравнительно доступной недвижимостью в Болгарии (расходы небольшие, но они внезапно стали существенными для собственника), так и с дорогими объектами в Швейцарии, которые требуют вложения CHF10–20 тысяч ежегодно. «На момент приобретения издержки не просчитывались, внимание обращали на другие факторы», – рассуждает Елена Мариничева.
Однако продать зарубежный актив еще тяжелее, чем купить. Дома на средиземноморском побережье, напоминает Елена Юргенева, обычно продаются не менее двух лет, а некоторые экспонируются больше десяти. Начавшийся кризис эти сроки однозначно увеличит, ведь далеко не каждый собственник захочет демпинговать. Эксперт объясняет: единственный способ капитализировать дальние дачи, которые стали бременем, – сдавать их в краткосрочную аренду. Впрочем, доходы в этом случае обычно едва покрывают расходы на содержание.
Несмотря на вынужденное смещение акцентов и новые риски, фавориты среди направлений у российских покупателей остаются прежними. В лидерах – страны, позволяющие с помощью приобретения недвижимости получить гражданство или вид на жительство. Елена Мариничева в числе наиболее востребованных называет программы Латвии и Греции, подразумевающие получение ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от €250 тысяч, Испанию с порогом в €500 тысяч и Португалию, где потребуется вложить €350 тысяч. За относительно небольшие деньги, по словам Филиппа Березина, можно получить ВНЖ в Турции и Черногории, где формального порога нет.
Однако возможность получения права на выезд за рубеж – далеко не единственный критерий отбора. В агентстве Knight Frank к традиционно топовым для россиян зарубежным направлениям, не утратившим свою привлекательность в кризис, относят Италию, Францию, Швейцарию, Германию и Великобританию. Владение недвижимостью здесь не дает никаких преференций, но покупатели решают проблему альтернативным способом – например, получив за инвестиции паспорт входящих в ЕС Мальты или Кипра. Хотя репутация последнего вскоре может немного пострадать. В конце прошлого года рынок потрясла анонсированная кипрскими властями перспектива отзыва двадцати шести «золотых паспортов», в том числе у девяти россиян. Причиной стали ордера Интерпола на их арест. Впрочем, гендиректор компании Golden Brown Cyprus Татьяна Бурлаковская сомневается, что этот инцидент серьезно испортит имидж острова: мера пока лишь анонсирована, а адвокаты в любом случае будут биться до последнего. Эксперт, напротив, рассчитывает на реализацию отложенного спроса на участие в кипрской программе во второй половине года, в основном благодаря россиянам, которые хотят получить «запасной аэродром», позволяющий в любое время покинуть страну.
Альтернативой покупке недвижимости в Европе может стать жилье в Израиле. Дополнительную рекламу направлению весной 2018 года сделал получивший израильское гражданство Роман Абрамович. Такое решение бизнесмен принял, столкнувшись со сложностями при продлении визы Великобритании. Президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц» Эли Гервиц, благодаря которому справил новоселье на Святой земле не один герой «Татлера» и «Форбса», уже отмечает резкий рост спроса на получение паспорта и последующую покупку недвижимости со стороны заявителей из Великобритании и США и прогнозирует приток клиентов из России, связывая его со сложной экономической и политической ситуацией в стране.
Несмотря на начавшийся кризис, Гервиц не ждет появления на израильском рынке большого числа стрессовых активов. Хотя многим столкнувшимся с безработицей и проблемами в бизнесе жителям страны станет сложно обслуживать ипотечные займы, они вряд ли решатся на продажу жилья: в худшем случае речь пойдет о его сдаче в аренду на период вынужденного переезда к родственникам. Часть активов по сниженным ценам на рынок выведут спасающие свои компании предприниматели, но адвокат сомневается, что зарубежным клиентам целесообразно за ними охотиться: большинству продавцов удастся реализовать недвижимость в узком кругу. Массовых распродаж эксперт не ждет и на первичном рынке.
Даже с учетом того, что шансов дешево купить кризисный актив в Израиле сейчас немного, Эли Гервиц называет инвестиции в недвижимость в стране перспективными: рынок уже доказал свою устойчивость, демонстрируя последние двенадцать лет уверенный рост цен. Тренд, по всей видимости, будет развиваться: хороших локаций на рынке не так много, и это естественным образом приводит к увеличению цен.
Главным минусом направления может стать то, что получение израильского паспорта доступно не всем россиянам: механизм работает лишь для евреев и аффилированных с ними лиц. Не имея соответствующих корней или родственников, получить документ практически невозможно.
Своеобразным хитом текущего кризиса стали страны Карибского бассейна. Несмотря на то что россияне редко стремятся в них переехать, они достаточно часто готовы стать их гражданами. Как объясняет Елена Мариничева, такие паспорта дают клиентам свободу передвижения: часть направлений не только предлагает гражданство за инвестиции, но и входит в британское Содружество наций. «Даже в разгар пандемии их паспорта позволяли вылететь в Лондон и находиться там шесть месяцев в течение года», – отмечает эксперт.
На фоне кризиса почти еженедельно не одна, так другая страна объявляет о специальном предложении. Так, на островах Сент-Люсия до конца 2020 года можно инвестировать в государственные облигации с возможностью возврата $250 тысяч. Вместе с Доминикой страна предложила инвесторам и расширенное понятие иждивенцев: под это понятие теперь подпадают дети в возрасте до тридцати лет, родители от пятидесяти пяти лет и не состоящие в браке братья и сестры заявителя младше восемнадцати лет.
Покупка недвижимости может стать основанием для получения паспорта Антигуа и Барбуды – нужно вложить в один из утвержденных правительством объектов от $200 тысяч, плюс госпошлины и дополнительные платежи. Стать гражданином Сент-Китса и Невиса можно, инвестировав $400 тысяч в собственный объект или сделав коллективное вложение в размере от $200 тысяч. Для Гренады установлен порог в $350 тысяч, в Сент-Люсии – в $300 тысяч.
Объекты недвижимости должны находиться в собственности от трех до пяти лет в зависимости от программы, объясняют в консалтинговой компании Henley & Partners. Там отмечают, что кандидаты на получение гражданства на Карибах обычно посещают выбранную страну не менее одного раза, для ознакомления с островом, приобретаемым объектом и для отдыха.
Хотя, как и в случае с Европой, покупка недвижимости в экзотической стране далеко не всегда может быть связана с необходимостью оформления документов, дающих право беспрепятственного перемещения по миру. Впрочем, для отдыха россияне чаще выбирают направления в родном полушарии. Марина Шалаева отмечает растущий интерес к покупке домов в уединенных локациях на Мальдивах, Сейшелах или Маврикии. «Здесь пережидали карантинные ограничения многие наши клиенты», – говорит она. Но, как и в случае с европейскими активами, эксперты советуют дополнительно оценить риски такой сделки. «Если в доме планируется жить меньше шестидесяти дней в году, я обычно рекомендую клиентам не покупать, а все же арендовать недвижимость, – говорит консультант Елена Юргенева. – Такой подход позволяет не только сэкономить, но и обезопасить себя от решения многих проблем».
Вам также может быть интересно:
Tatler в гостях у Александра и Марины Добровинских на даче во Внуково
Tatler в гостях у Ирины Огановой на ее даче в Комарово
Фильмы о русской даче: советует кинопродюсер Александр Роднянский
Как сервировать стол на даче: советует ювелир Петр Аксенов
Фото: claire rothstein