С инвестициями в недвижимость, пожалуй, связано больше всего мифов и предположений. Однако светские люди, как и многие, привыкли полагаться на проверенную информацию, чтобы легко принимать решения хоть из офиса, хоть из бунгало на Сен-Барте. Разбираемся, какие представления о рынке недвижимости являются правдой, а какие — вымыслом.
Миф первый. «Недвижимость всегда растет в цене»
И да, и нет.
Современная экономика знает немало случаев, когда рынок недвижимости терпел крах. Так, в кризис 1998-го цены в среднем снизились на 30-35%, в кризис 2008-2010 годов — на 10-15%, в 2014-м — на 15-25%.
Были и обратные ситуации, когда цены на недвижимость показывали взрывной рост. Например, за последний карантинный год стоимость квадратного метра жилья в Москве возросла почти на 38%.
К тому же важно понимать, что для перепродажи недвижимости требуется время. По средним оценкам, в крупном городе на это уйдет от 3 до 6 месяцев, а в небольшом населенном пункте срок составит уже один-два года. Но все индивидуально. На срок продажи может влиять множество факторов: от расположения дома до того, в каком он находится состоянии. Если вы снизите стоимость, то сделка, скорее всего, закроется быстрее. Но это невыгодно, если цена продажи окажется ниже затрат на приобретение и содержание недвижимости, включая ремонт. Поэтому, если ценовая динамика на рынке достаточно стабильна, такой вариант вам вряд ли подойдет.
Помните, что если объект недвижимости находился у вас в собственности менее пяти лет, вам придется заплатить налог на доходы физических лиц. Это также нужно учитывать при определении выгоды лично для вас.
Миф второй. «Это очень дорогой вариант вложения»
Нет.
Разумеется, если речь идет о квартирах, особенно в любимом светском районе, то это чистая правда. На такую инвестицию нужно еще решиться. Но возможны и иные варианты — например, садовые домики или гаражи.
Существуют и другие, менее затратные способы вложить деньги. К ним относят акции девелоперских компаний, а также ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Если вы приобретаете что-то подобное, то фактически вкладываетесь в объекты недвижимости — как в готовые, так и в те, что находятся на стадии строительства. Но при этом не становитесь их владельцем. Кроме того, цена такого варианта существенно ниже. Цель подобных вложений — получение дохода от роста стоимости приобретенных фондом прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.
Миф третий. «Нужно много свободного времени, чтобы заниматься инвестициями в недвижимость»
И да, и нет.
Безусловно, чтобы грамотно вложить свои средства, вам стоит разобраться в нюансах. Но так лучше поступать каждый раз, когда вы хотите вложить деньги, вне зависимости от выбранного способа. Недвижимость — это как раз тот актив, свойства которого понятны многим, он не требует специальной экспертизы. К тому же вы всегда можете попросить батлера найти хорошего риелтора — он займется всеми вашими операциями. Другой хороший вариант — получать пассивный доход от владения недвижимостью.
Каким инвесторам стоит вкладываться в недвижимость:
— Вы можете позволить себе долгосрочные инвестиции и не ждете получения быстрого дохода.
— Вы проживаете в крупном населенном пункте, в котором есть развитый рынок недвижимости. Это актуально и для сделок в формате купли-продажи, и для сдачи недвижимости в аренду.
— У вас нет существенных просроченных долговых обязательств — если, например, у вас две квартиры, одна из них может быть конфискована.
— У вас уже есть недвижимость для проживания, которую вы не планируете перепродавать к ближайшие 5-7 лет.
— Вы получаете официальный гарантированный доход, уровень которого выше как минимум в два раза средних значений по региону, в котором проживаете.
Подведем итоги.
Как и у любого способа вложения инвестиций, у этого есть свои преимущества и недостатки. Вот что можно отнести к преимуществам:
— Относительная стабильность в среднесрочном периоде.
— Недвижимость — не просто инвестиция. При желании ее можно использовать по прямому назначению.
— Этот вид вложения обладает статусностью.
Теперь про недостатки:
— Не всегда возможно продать недвижимость быстро, что, конечно, затрудняет получение потенциального дохода.
— Недвижимость требует определенного обслуживания, что обычно приводит к снижению потенциальной будущей выгоды. Например, если квартира имеет большую площадь и это не единственное ваше жилье, потребуется оплатить значительный налог на имущество физических лиц.
— Риск ущерба недвижимости (если рассматривать первый вариант вложения) и ее низкая портативность (невозможно физически переместить).