Главные тренды в сфере недвижимости

Татлеровские люди постепенно возвращаются с пандемийного пленэра в город – со всеми вытекающими для рынка недвижимости последствиями. Александра Мерцалова («ъ») фиксирует критические показатели.
Главные тренды в сфере недвижимости

1. Арендаторы возвращаются в города

Окончательно измучившись целебным воздухом Николиной Горы и социальным дистанцированием под сенью кратовских сосен, адепты шеринг-экономики косяками потянулись в столицу масочного режима. Самые мудрые начали оставлять насиженные места в Подмосковье еще летом, в преддверии делового и светского сезона. Согласно оценкам агентства недвижимости Savills, количество сделок по аренде элитных квартир в Москве выросло за июнь – август на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го (и, что вселяет надежду на долгую жизнь этого приложения к «Татлеру», на 29% относительно значений допандемийного 2019-го).

Как известно, мир элитной недвижимости не подчиняется законам экономики Адама Смита. Вот и в сфере аренды такой недвижимости спрос отнюдь не рождает достойного предложения. Наоборот: самые лакомые куски московского квартирного пирога уже разошлись. В целом количество элитных квартир, которые сдают в долгосрочную аренду, с начала года уменьшилось на четверть. Однако и тут парадокс: к резкому росту цен эта тенденция пока не привела. По данным Savills, московская квартира, достойная того, чтобы приютить татлеровского человека, обойдется в среднем в 360 тыс. руб. в месяц, всего на 8% дороже, чем в начале года.

2. Новостроек не хватает

Тем временем в сегменте высокобюджетных новостроек Москвы образовался настоящий дефицит. Согласно расчетам агентства недвижимости «Метриум», по итогам второго квартала 2020-го на продажу были выставлены всего 1,15 тыс. квартир и апартаментов такого класса. Это сразу на 42% ниже показателя за тот же период прошлого года. Если в первом полугодии 2019-го продажи на московском рынке начались в девяти новых проектах, а в аналогичный период 2020-го – в шести, то в 2021-м за первые шесть месяцев официально стартовал только один объект – ЖК «Лаврушинский».

Причины понятны. После перехода на использование эскроу-счетов застройщики больше не мотивированы постоянно выводить на рынок новые объекты и обеспечивать стабильную динамику продаж. Найти интересную площадку для строительства теперь тоже не так просто. Элитные новостройки часто ассоциируются именно с центром города, а здесь свободных участков немного.

3. Продажи перешли в закрытый режим

Ограниченный объем предложения стимулирует девелоперов проводить продажи «для своих». До старта открытых продаж объекты предлагают пулу клиентов, которые могут зарезервировать выбранную квартиру и зафиксировать цену. До пандемии, согласно оценкам Savills, такой подход применялся только в 10% новых проектов, сейчас же распространен повсеместно. Тем, кто уже занес руку, чтобы достать кошелек, советуем быть осторожнее. Никаких обязательств на застройщиков такие договоренности, как правило, не накладывают. Для девелоперов закрытые продажи – всего лишь хороший маркетинговый инструмент, который помогает прощупать потенциальный спрос и определиться с ценовой политикой.

4. Инвесторы сконцентрировались в Москве

Вообще, почти треть покупателей премиальной недвижимости Москвы – это инвесторы. Консультанты агентства Kalinka Group связывают это с тем, что потенциал роста цен на такую недвижимость больше, а зависимость от влияния политических и макроэкономических факторов меньше, чем в массовом сегменте. Элитные новостройки в российской столице действительно заметно подорожали: за год средняя стоимость лота выросла на 46%, до 146 млн руб.

Заработать инвесторы могут в основном за счет ценовой разницы на старте продаж и после сдачи объекта в эксплуатацию. Обычно стоимость квартиры вырастает на 30–40%. Любопытно, что в перспективы СанктПетербурга вкладчики пока не верят. В культурной столице на инвестиционные сделки приходится всего 8–10% от общего числа продаж в премиальных новостройках.

5. Дороже всего жить на Тверской

Согласно данным Kalinka Group, в июле стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Тверском районе ЦАО составляла в среднем 2,3 млн руб. Находящиеся на втором месте Хамовники уступают с большим отрывом – там метр стоит 1,5 млн. Замыкает тройку лидеров Гагаринский район (1,48 млн). При этом на участке Тверская – Кремль сосредоточено 20% элитных квартир, которые сдаются сейчас в аренду, подсчитали в Savills. Впрочем, жить с вечным видом то на митинг, то на репетицию парада, то на еще какой-нибудь фестиваль варенья, по статистике, планируют только 10% потенциальных съемщиков. Куда больше они интересуются квартирами в локации Арбат – «Кропоткинская», тишину которой нарушает лишь благовест храма Христа Спасителя. На район в окрестностях резиденции патриарха, где живут и нравственные камертоны татлеровской Москвы, приходится 21% запросов будущих арендаторов.

6. Пентхаусы ценят выше

Нацеленным на трофейные объекты ультрахайнетам (покупатели с капиталом более $30 млн) приходится сильно доплачивать за пентхаусы: они остаются для московского рынка эксклюзивным товаром. По оценкам агентства недвижимости Knight Frank, цены за квадратный метр в них на первичном рынке сейчас на 45% превосходят среднерыночные значения. Это выше, чем в других мировых столицах: там за право смотреть на всех сверху вниз придется заплатить в среднем на 37% больше. Заметно обгоняет Москву по надбавке на пентхаусы только Гонконг, где их стоимость превышает общий показатель для элитного жилья на 59%.

Все дело в малом объеме предложения: в августе на первичном рынке Москвы были доступны только шестьдесят восемь пентхаусов в двадцати шести проектах. Это всего 4% от общего объема предложений на рынке элитных новостроек. Подавляющее большинство лотов сконцентрированы в Тверском (24%), Таганском (18%), Пресненском (12%) районах и в окрестностях Арбата (12%).

Средняя стоимость элитной квартиры в новостройке за год выросла на 46 %.

7. За вид на Кремль придется доплатить

Цены на панораму рубиновых звезд вечны, как огонь у могилы Неизвестного солдата. По данным девелоперской компании Sminex, такие квартиры обходятся в среднем на 40% дороже, чем жилье сопоставимого класса без прямого вида на символ страны. В случае пентхаусов наценка будет еще больше – 79%. Средняя стоимость квадратного метра – 3,66 млн руб.

Предложение, понятное дело, крайне ограничено. Квартиры и апартаменты с окнами на Кремль есть только в пятнадцати из пятидесяти одного элитного ЖК, жилье в которых сейчас выставлено на продажу. Всего сто сорок три объекта, из которых сто четырнадцать – стандартные лоты, двадцать девять – пентхаусы. Радует, что в некоторых квартирах предусмотрены просторные балконы и террасы, чтобы еще приятнее было наблюдать, как в Кремле Владимир Владимирович заботится о каждом из нас.

8. Жилье покупают с обслуживанием

Возникшая на фоне пандемии необходимость в объединении жилого и рабочего пространства привела к росту спроса на сервисные апартаменты. По итогам первой половины 2021-го, спрос на такую недвижимость в Москве достиг максимального показателя за всю историю рынка, подсчитали в консалтинговой компании Colliers. За январь – июнь на сделки с такой недвижимостью пришлось 29% всех продаж апартаментов в городе.

Самые дорогие сервисные апартаменты в Fairmont на Тверской (2,7 млн руб. за квадратный метр), самые дешевые – в «Клубном доме Рублево» в Мякинино (254 тыс.). В бизнес-и премиум-классах набор услуг аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые могут оплачиваться отдельно. Максимальная ставка по услугам опять же в Fairmont – 450 руб. за квадратный метр.

9. В Сочи пока не разочаровались

Многие сформированные пандемией тренды только усиливаются, среди них – ажиотажный спрос на недвижимость на российских курортах. В Сочи это привело к рекордному повышению цен. По данным ЦИАН, за год средняя стоимость вторичного жилья в столице русской dolce far niente выросла за год почти на 40%, до 211 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения: в Москве цена увеличилась на 17,1%. В итоге, как показало исследование портала Emirates.Estate, цены на жилье в Сочи приблизились к показателям Дубая.

Из-за проблем с хаотичной и не всегда законной застройкой летом в городе-курорте был введен мораторий на возведение многоквартирных домов. Запрет продлится до утверждения нового генерального плана. Пока местные девелоперы выходят из положения, перестраивая в апартаменты существующие невостребованные гостиничные комплексы. Но к покупке жилья в Сочи стоит все так же подходить с осторожностью: многие объекты в городе по-прежнему возводятся с нарушениями

Квадратный метр в московском пентхаусе стоит на 45 % больше.

10. Геленджик – новый центр

Город, недавно нанесенный на светскую карту страны Романом Абрамовичем, Софьей Капковой и августовским номером «Татлера», в девелоперских кругах называют наиболее перспективной локацией на Черноморском побережье. Город активно развивается, особенно в районе Тонкого мыса, здесь ожидается появление новых комплексов с апартаментами, а недвижимость в перспективе может стать дороже, чем в Сочи. Семья главы Минпромторга Дениса Мантурова управляет здесь комплексом «Grand Resort Hotel Приморье» и развивает другие проекты, Роман Аркадьевич, по словам источников, также интересовался созданием в Геленджике гостиничного объекта. Свои интересы на курорте есть и у других видных российских промышленников и политиков. Однако планирующих стать их соседями в консалтинговой компании Cushman & Wakefield предостерегают: высок риск пересмотра существующих в городе правил застройки.

11. Покупатели отправились на Балтику

Далеко не каждого состоятельного человека манит Черноморское побережье. Один из активно растущих рынков – Калининградская область. По подсчетам ЦИАН, за год средняя стоимость вторичного жилья в столице региона выросла на 40%, до 93,6 тыс. руб. за квадратный метр.

Впрочем, основные центры притяжения москвичей – приморские Зеленоградск и Светлогорск. В Зеленоградске развивается западная часть города в районе побережья, там уже построено несколько жилых комплексов, позиционирующихся как премиум-класс. Готовая квартира на последнем этаже четырехэтажного дома площадью 119,4 квадратного метра выставлена за 16,7 млн руб. Квартира площадью 120,4 квадратного метра в строящемся здании в этом районе продается за 28,9 млн руб.

Предложение в Светлогорске более ограничено. Здесь премиальная жилая недвижимость сосредоточена в районе между побережьем Балтийского моря и озером Тихое. Средняя стоимость квартиры площадью 80 квадратных метров – 25 млн руб. Как и в случае с побережьем Черного моря, покупателям недвижимости в Зеленоградске и Светлогорске стоит тщательно проверять информацию о проекте, застройщике и вид разрешенного использования участка.

12. Вид на жительство в цене

Герои «Татлера» начали активнее покупать жилую недвижимость в Европе, прежде всего для оформления вида на жительство. По данным Knight Frank, интерес к Испании у ультрахайнетов в сентябре вырос на 20% относительно уровня 2019 года. Средние цены в испанских новостройках находятся на уровне €1,88 тыс. за квадратный метр, на вторичном рынке метр стоит €1,62 тыс. К концу года жилье здесь может подорожать на 3%.

На 15%, по данным Knight Frank, вырос и интерес к покупке недвижимости во Франции. В четырех из пяти случаев речь идет о Лазурном Береге. В агентстве недвижимости Barnes International Moscow отмечают рост интереса к программам получения ВНЖ Греции (от €250 тыс.), в Golden Brown Group говорят о возвращении спроса на Кипр и прежде всего Лимасол. Там заключают сделки в диапазоне от €300 тыс. до €1,5 млн.

«Небывалый спрос» на европейские инвестиционные программы получения ВНЖ и гражданства в консалтинговой компании Henley & Partners связывают в том числе с ограниченностью предложения. Например, на конец 2021 года планируется закрыть программу «Гражданство за инвестиции» в Черногории (пока там можно получить ВНЖ за €350 тыс.). А в Португалии для инвесторов вскоре будет доступно только жилье за пределами Лиссабона, Порту и Алгарве.

Мировой лидер по росту цен на жилье – Турция. За год оно тут подорожало на 32 %.

13. Турция на пике спроса

Спрос на европейскую недвижимость еще сдерживают ограничения, связанные с COVID-19, но в случае с открытыми странами потенциал реализуется в полной мере. Особым спросом у российских клиентов, как отмечают эксперты портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, сейчас пользуются Турция и Болгария. В два раза вырос интерес к ОАЭ.

Как следует из статистики агрегатора недвижимости Turk.Estate, россияне действительно входят в тройку наиболее активных зарубежных покупателей недвижимости в Турции. Помимо наших соотечественников активы в стране в основном привлекают выходцев из Ирана, Ирака, Афганистана и Кувейта. Турция в целом уже пять кварталов – мировой лидер по росту цен на жилье. По данным Global House Price Index от Knight Frank, за год оно подорожало в среднем на 32%.

14. Строящихся дач не хватает

Массовое бегство состоятельных россиян на свежий воздух во время карантина не привело к активному возвращению девелоперов на рынок загородной недвижимости – первичного предложения на нем привычно не хватает. По подсчетам Kalinka Group, на конец второго квартала 2020-го в Подмосковье продавались триста семьдесят лотов в двадцати четырех поселках, это на 26% меньше аналогичного показателя прошлого года.

Средневзвешенная стоимость домов класса deluxe при этом выросла за год на 20%, до 488,1 тыс. руб. за квадратный метр. Интересно, что в более доступном сегменте «премиум» цены, наоборот, снизились: коттеджи подешевели на 6%, до 106,1 тыс. руб.

15. Состоятельные люди покупают готовые дома

Нехватка премиальных загородных проектов на первичном рынке вынуждает потенциальных покупателей брать жилье подержанное. По оценкам «Метриума», на него приходится 80% заключаемых на рынке сделок.

Покупатели заинтересовались предложениями в старых поселках, которые экспонируются уже долгое время. Этот тренд сохранится: по сути, единственной альтернативой покупке существующего объекта выступает приобретение участка и строительство собственного дома. Но такой вариант предполагает значительные временные затраты.

Среднюю стоимость премиального загородного дома в Подмосковье (рассчитана на базе сотни самых дорогих предложений) в Savills оценивают в $28,44 млн (2,07 млрд руб.). Средняя площадь здания при этом составляет 2,1 тыс. квадратных метров, участка – 125 соток. Чаще всего речь идет о домовладении на Рублево-Успенском шоссе, где расположен шестьдесят один из ста самых дорогих объектов.

Фото: CLAIRE ROTHSTEIN